住宅ローン控除とは？いくら戻る？計算・条件・必要書類・申請手続きの流れ

入居した年の年度末に、確定申告・年末調整をすることで、住宅ローン控除（住宅ローン減税）により、10年間で最大400万円の税金が戻ってきます。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、返済期間10年以上の住宅ローン利用者に対する控除制度です。

住宅ローン控除（減税）の計算

入居した年の年度末の確定申告時に、「住宅借入金等特別控除」つまり「住宅ローン控除」の申請を行うと、

の所得税が減税されます。

新築住宅の場合

もう少し細かく住宅ローン控除の内容を見ていくと

住宅の新築・新築住宅を取得した場合
控除期間	10年
控除額の計算方法	借入金等の年末残高×1%
借入金等の限度額	一般住宅4,000万円 認定住宅5,000万円
最大控除額	一般住宅400万円 認定住宅500万円
住宅ローン	必用（償還期間10年以上）
所得税から引ききれない場合	住民税から控除（限度あり）

上表に出てくる「認定住宅」とは、認定長期優良住宅と認定低炭素住宅とを指します。

増加する空き家問題を背景に、「つくっては壊す」消費型社会から、「良いものをつくって、長く使う」ストック型社会へ。

政府が住宅政策を大きく変換したことにより、控除額が一般住宅よりも大きく、最大500万円となっています。

≫長期優良住宅とは

中古住宅・増改築の場合

家づくりといえば、新築以外にも、中古住宅を購入してリノベーションをしたり、増改築したりする場合もあります。

こうした中古住宅の取得や増改築の場合でも、住宅ローンの控除は受けられます。

中古住宅を取得した場合
控除期間	10年
控除額の計算方法	借入金等の年末残高×1%
借入金等の限度額	4,000万円
最大控除額	400万円
住宅ローン	必用（償還期間10年以上）
所得税から引ききれない場合	住民税から控除（限度あり）

 

増改築等した場合
控除期間	10年
控除額の計算方法	借入金等の年末残高×1%
借入金等の限度額	4,000万円
最大控除額	400万円
住宅ローン	必用（償還期間10年以上）
所得税から引ききれない場合	住民税から控除（限度あり）
その他	省エネ工事は居室のすべての窓の断熱工事が必要

※住宅借入金等特別控除の最新情報については、国税庁のHPをご確認ください。

なお親から資金援助を受けて相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）などの特例を利用する場合も、贈与税の確定申告が必要です。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）の延長

2019年10月の消費税の増税に伴い、2021年12月31日までに入居した場合、控除期間は13年間と3年間延長となりました。

新築住宅、中古住宅、増改築いずれも該当します。

11年目〜13年目の最大控除額に関しては、次のいずれか少ない額が適用されます。

1. 借入金等の年末残高×1%
2. 住宅の取得対価×2%÷3

「借入金」および「住宅の取得対価」の上限は

• 一般住宅は4,000万円
• 認定住宅は5,000万円

です。

【例】
3,000万円で新居を購入し、11年目の住宅ローン残高が1,000万円の場合

建物購入価格の2％を3等分した額	3000万円 × 2% ÷ 3 = 20万円
年末の住宅ローン残高の1%分の額	1000万円 × 1% = 10万円

少ない方、つまり年末の住宅ローン残高の1%分の額である10万円分だけ所得税や住民税が減税されます。

住宅ローン控除を受けるための条件

次に、住宅ローン控除を受けるための基本的な条件をまとめていきます。

新築住宅の場合

住宅の新築・新築住宅の取得の場合
対象者	新築した日または取得の日から6か月以内に居住の用に供していること 10年以上にわたり分割返済する方法で住宅ローンを組んでいること 年間の合計所得金額が3,000万円以下であること
家屋の条件	家屋の床面積が50㎡以上（上限なし） 床面積の1/2以上の部分が居住用であること 配偶者や親族など特別な関係のある人から取得等した家屋ではないこと
適用除外	居住年と、その前後の2年ずつの、5年の間に 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 居住用財産の3,000万円特別控除 特定の居住用財産の買い換え・交換の特例 などの特例を適用している場合、住宅ローン控除の適用は受けられません。

「登記簿」に表示されている床面積により判断され、販売資料や売買契約書に記されている床面積とは異なります。

算出方法の違いによるものですが、総じて登記簿に記載される床面積の方が小さくなりがちです。

心配な場合には、登記簿に記載されている床面積の事前確認をされるといいです。

中古住宅の場合

中古住宅の取得の場合
対象者	新築した日または取得の日から6か月以内に居住の用に供していること 10年以上にわたり分割返済する方法で住宅ローンを組んでいること 年間の合計所得金額が3,000万円以下であること
家屋の条件	家屋の床面積が50㎡以上（上限なし） 床面積の1/2以上の部分が居住用であること 配偶者や親族など特別な関係のある人から取得等した家屋ではないこと 耐火建築物や耐震基準に適合するもの
適用除外	居住年と、その前後の2年ずつの、5年の間に 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 居住用財産の3,000万円特別控除 特定の居住用財産の買い換え・交換の特例 などの特例を適用している場合、住宅ローン控除の適用は受けられません。

耐震基準に適合しない中古住宅を購入する場合でも、居住の日までに耐震改修工事を行っていれば住宅ローン控除は受けられます。

日本は地震大国なので、安心して暮らせるよう対策を取っておくことは欠かせません。

増改築の場合

増改築等の場合
対象者	新築した日または取得の日から6か月以内に居住の用に供していること 10年以上にわたり分割返済する方法で住宅ローンを組んでいること 年間の合計所得金額が3,000万円以下であること
家屋の条件	増改築等後の家屋の床面積が50㎡以上（上限なし） 増改築等後の床面積の1/2以上の部分が居住用であること 工事費（補助金等を控除した金額）が100万円を超えるもの 工事費のうち居住用部分の工事費が1/2以上であること 一定の増改築等で証明がなされたもの
適用除外	居住年と、その前後の2年ずつの、5年の間に 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 居住用財産の3,000万円特別控除 特定の居住用財産の買い換え・交換の特例 などの特例を適用している場合、住宅ローン控除の適用は受けられません。

「増改築等工事証明書」は、工事を依頼した業者に頼めば発行してもらえます。

住宅ローン控除を受けるために欠かせない証明書なので、忘れずに業者に発行してもらってください。

住宅ローン控除の申請に必要な書類

最後に、住宅ローン控除の申請に必要な書類をまとめます。

入居した年の確定申告に添付する書類

住宅の新築・新築住宅の取得の場合
	書類名	入手先
確定申告 （共通）	確定申告書の用紙	税務署
	控除を受ける金額の計算明細書	税務署
	住宅・土地の登記事項証明書	法務局
	住民票の写し	役所
	源泉徴収票の原本（※）	勤務先
	工事請負契約書の写し	本人
	住宅ローンの年末残高証明書	金融機関
認定長期優良住宅の場合	長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し	工事業者
	住宅用家屋証明書またはその写し	役所
	認定長期優良住宅建築証明書	工事業者
認定低炭素住宅の場合	低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し	工事業者
	住宅用家屋証明書またはその写し	役所
	認定低炭素住宅建築証明書	工事業者

 

中古住宅の取得の場合
	書類名	入手先
確定申告 （共通）	確定申告書の用紙	税務署
	控除を受ける金額の計算明細書	税務署
	住宅・土地の登記事項証明書	法務局
	住民票の写し	役所
	源泉徴収票の原本（※）	勤務先
	売買契約書の写し	本人
	住宅ローンの年末残高証明書	金融機関
耐震改修工事を行った場合	耐震基準を証明する関係書類の写し	工事業者
耐震基準に適合している場合	耐震基準適合証明書などの証明書類	宅建業者

 

増改築等の場合
	書類名	入手先
確定申告	確定申告書の用紙	税務署
	控除を受ける金額の計算明細書	税務署
	住宅・土地の登記事項証明書	法務局
	住民票の写し	役所
	源泉徴収票の原本（※）	勤務先
	工事請負契約書の写し	本人
	住宅ローンの年末残高証明書	金融機関
	増改築等工事証明書	工事業者

（※）は給与所得者の場合のみです。

２年目以降に必要な書類

給与所得者の場合、控除を受ける最初の年のみは「確定申告」が必要ですが、翌年以降は「年末調整」で対応してもらえます。

	書類名	入手先
確定申告の場合	住宅ローンの年末残高証明書	金融機関
年末調整の場合	給与所得者の住宅借入金等控除申請書	勤務先
	年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書（該当年分）	税務署
	住宅ローンの年末残高証明書	金融機関

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