入居した年の年度末に、確定申告・年末調整をすることで、住宅ローン控除（住宅ローン減税）により、10年間で最大400万円の税金が戻ってきます。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、返済期間10年以上の住宅ローン利用者に対する控除制度です。
住宅ローン控除（減税）の計算
入居した年の年度末の確定申告時に、「住宅借入金等特別控除」つまり「住宅ローン控除」の申請を行うと、
控除限度額40万円（毎年）×控除期間10年間＝10年間で最大400万円
の所得税が減税されます。
【特例措置】
新築住宅の場合
もう少し細かく住宅ローン控除の内容を見ていくと
| 住宅の新築・新築住宅を取得した場合 | |
|---|---|
| 控除期間 | 10年 |
| 控除額の計算方法 | 借入金等の年末残高×1% |
| 借入金等の限度額 | 一般住宅4,000万円 認定住宅5,000万円 |
| 最大控除額 | 一般住宅400万円 認定住宅500万円 |
| 住宅ローン | 必用（償還期間10年以上） |
| 所得税から引ききれない場合 | 住民税から控除（限度あり） |
上表に出てくる「認定住宅」とは、認定長期優良住宅と認定低炭素住宅とを指します。
増加する空き家問題を背景に、「つくっては壊す」消費型社会から、「良いものをつくって、長く使う」ストック型社会へ。
政府が住宅政策を大きく変換したことにより、控除額が一般住宅よりも大きく、最大500万円となっています。
中古住宅・増改築の場合
家づくりといえば、新築以外にも、中古住宅を購入してリノベーションをしたり、増改築したりする場合もあります。
こうした中古住宅の取得や増改築の場合でも、住宅ローンの控除は受けられます。
| 中古住宅を取得した場合 | |
|---|---|
| 控除期間 | 10年 |
| 控除額の計算方法 | 借入金等の年末残高×1% |
| 借入金等の限度額 | 4,000万円 |
| 最大控除額 | 400万円 |
| 住宅ローン | 必用（償還期間10年以上） |
| 所得税から引ききれない場合 | 住民税から控除（限度あり） |
| 増改築等した場合 | |
|---|---|
| 控除期間 | 10年 |
| 控除額の計算方法 | 借入金等の年末残高×1% |
| 借入金等の限度額 | 4,000万円 |
| 最大控除額 | 400万円 |
| 住宅ローン | 必用（償還期間10年以上） |
| 所得税から引ききれない場合 | 住民税から控除（限度あり） |
| その他 | 省エネ工事は居室のすべての窓の断熱工事が必要 |
※住宅借入金等特別控除の最新情報については、国税庁のHPをご確認ください。
なお親から資金援助を受けて相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）などの特例を利用する場合も、贈与税の確定申告が必要です。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の延長
2019年10月の消費税の増税に伴い、2021年12月31日までに入居した場合、控除期間は13年間と3年間延長となりました。
新築住宅、中古住宅、増改築いずれも該当します。
11年目〜13年目の最大控除額に関しては、次のいずれか少ない額が適用されます。
- 借入金等の年末残高×1%
- 住宅の取得対価×2%÷3
「借入金」および「住宅の取得対価」の上限は
- 一般住宅は4,000万円
- 認定住宅は5,000万円
です。
【例】
3,000万円で新居を購入し、11年目の住宅ローン残高が1,000万円の場合
| 建物購入価格の2％を3等分した額 | 3000万円 × 2% ÷ 3 = 20万円 |
| 年末の住宅ローン残高の1%分の額 | 1000万円 × 1% = 10万円 |
少ない方、つまり年末の住宅ローン残高の1%分の額である10万円分だけ所得税や住民税が減税されます。
住宅ローン控除を受けるための条件
次に、住宅ローン控除を受けるための基本的な条件をまとめていきます。
新築住宅の場合
| 住宅の新築・新築住宅の取得の場合 | |
|---|---|
| 対象者 |
|
| 家屋の条件 |
|
| 適用除外 | 居住年と、その前後の2年ずつの、5年の間に
などの特例を適用している場合、住宅ローン控除の適用は受けられません。 |
新築住宅の場合の着目ポイントは「床面積」です。
「登記簿」に表示されている床面積により判断され、販売資料や売買契約書に記されている床面積とは異なります。
算出方法の違いによるものですが、総じて登記簿に記載される床面積の方が小さくなりがちです。
心配な場合には、登記簿に記載されている床面積の事前確認をされるといいです。
中古住宅の場合
| 中古住宅の取得の場合 | |
|---|---|
| 対象者 |
|
| 家屋の条件 |
|
| 適用除外 | 居住年と、その前後の2年ずつの、5年の間に
などの特例を適用している場合、住宅ローン控除の適用は受けられません。 |
中古住宅の場合の着目ポイントは「耐震」です。
耐震基準に適合しない中古住宅を購入する場合でも、居住の日までに耐震改修工事を行っていれば住宅ローン控除は受けられます。
日本は地震大国なので、安心して暮らせるよう対策を取っておくことは欠かせません。
増改築の場合
| 増改築等の場合 | |
|---|---|
| 対象者 |
|
| 家屋の条件 |
|
| 適用除外 | 居住年と、その前後の2年ずつの、5年の間に
などの特例を適用している場合、住宅ローン控除の適用は受けられません。 |
増改築等の場合の着目ポイントは「工事内容の証明」です。
「増改築等工事証明書」は、工事を依頼した業者に頼めば発行してもらえます。
住宅ローン控除を受けるために欠かせない証明書なので、忘れずに業者に発行してもらってください。
住宅ローン控除の申請に必要な書類
最後に、住宅ローン控除の申請に必要な書類をまとめます。
入居した年の確定申告に添付する書類
| 住宅の新築・新築住宅の取得の場合 | ||
|---|---|---|
| 書類名 | 入手先 | |
| 確定申告 （共通） |
確定申告書の用紙 | 税務署 |
| 控除を受ける金額の計算明細書 | 税務署 | |
| 住宅・土地の登記事項証明書 | 法務局 | |
| 住民票の写し | 役所 | |
| 源泉徴収票の原本（※） | 勤務先 | |
| 工事請負契約書の写し | 本人 | |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 金融機関 | |
| 認定長期優良住宅の場合 | 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し | 工事業者 |
| 住宅用家屋証明書またはその写し | 役所 | |
| 認定長期優良住宅建築証明書 | 工事業者 | |
| 認定低炭素住宅の場合 | 低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し | 工事業者 |
| 住宅用家屋証明書またはその写し | 役所 | |
| 認定低炭素住宅建築証明書 | 工事業者 | |
| 中古住宅の取得の場合 | ||
|---|---|---|
| 書類名 | 入手先 | |
| 確定申告 （共通） |
確定申告書の用紙 | 税務署 |
| 控除を受ける金額の計算明細書 | 税務署 | |
| 住宅・土地の登記事項証明書 | 法務局 | |
| 住民票の写し | 役所 | |
| 源泉徴収票の原本（※） | 勤務先 | |
| 売買契約書の写し | 本人 | |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 金融機関 | |
| 耐震改修工事を行った場合 | 耐震基準を証明する関係書類の写し | 工事業者 |
| 耐震基準に適合している場合 | 耐震基準適合証明書などの証明書類 | 宅建業者 |
| 増改築等の場合 | ||
|---|---|---|
| 書類名 | 入手先 | |
| 確定申告 | 確定申告書の用紙 | 税務署 |
| 控除を受ける金額の計算明細書 | 税務署 | |
| 住宅・土地の登記事項証明書 | 法務局 | |
| 住民票の写し | 役所 | |
| 源泉徴収票の原本（※） | 勤務先 | |
| 工事請負契約書の写し | 本人 | |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 金融機関 | |
| 増改築等工事証明書 | 工事業者 | |
（※）は給与所得者の場合のみです。
住宅・土地の登記事項証明書の請求は、窓口・郵送・オンラインから行えます。
オンライン請求は、手数料が安く、平日は21時まで可能です。
２年目以降に必要な書類
給与所得者の場合、控除を受ける最初の年のみは「確定申告」が必要ですが、翌年以降は「年末調整」で対応してもらえます。
| 書類名 | 入手先 | |
|---|---|---|
| 確定申告の場合 | 住宅ローンの年末残高証明書 | 金融機関 |
| 年末調整の場合 | 給与所得者の住宅借入金等控除申請書 | 勤務先 |
| 年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書（該当年分） | 税務署 | |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 金融機関 |