2019年10月1日。
とうとう消費税が10％に増税される見込みです。
注文住宅を建てる時やマンションを購入する時も消費税は適用され、住宅ローンを組んで購入する場合も例外ではありません。
そこでこの記事では、消費税増税の影響を最小限に抑えて注文住宅を建てる方法をご紹介します。
2019年10月1日、消費税が10%へ
2018年10月15日、安倍首相が2019年10月1日に消費税を10％に引き上げることを明言しました。
今まで2015年、2017年と2度にわたって消費税増税は延期されてきましたが、今回は予定通りに実施される見通しです。
政府では増税による経済への影響を最小限に抑えるべく様々な対策を検討しており、住宅購入時の「経過措置」や「減税措置」もその一つです。
注文住宅購入のタイミングによって、こんなにも損する！
まず、注文住宅を購入する際、8％と10％で支払う消費税がどれくらい変わるのか具体的に見ていきます。
なお
- 土地は非課税
- 建物は課税
なので、ここでは建物代だけに着目していきます。
| 総額（建物代） | 消費税8% | 消費税10％ | 差額 |
|---|---|---|---|
| 1000万円 | 80万円 | 100万円 | 20万円 |
| 2000万円 | 160万円 | 200万円 | 40万円 |
| 3000万円 | 240万円 | 300万円 | 60万円 |
| 4000万円 | 320万円 | 400万円 | 80万円 |
表のように、消費税がたった2％引き上げられるだけで、消費税は何十万円も差が出てしまいます。
また注文住宅を建てるにあたり、増税の影響がでるのは建物代だけではありません。
- 不動産売買における仲介手数料
- 設計料
- 建物代
- 引っ越し費用
- 住宅ローン手数料
- 住宅ローン保証料
- 団体信用生命保険料
- 火災保険料
など多岐に渡り、合算する2%の差はかなり大きな金額に膨れ上がります。
経過措置とは？
そこで「経過措置」の話に進みます。
実は、経過措置の時期は、住宅購入のタイミング（契約や引き渡し）によって消費税率が変わります。
家の「引き渡し時」の消費税率が適用される
原則として、消費税率は住宅の「引き渡し」をした時の税率になります。
今回の場合、家の引き渡しが
- 増税施行前の2019年9月30日以前だと8％
- 増税施行後の2019年10月1日以降だと10％
になります。
注文住宅の場合は例外あり
ただし注文住宅の場合には、引き渡しが2019年10月1日を過ぎても、消費税8％が適用されるケースがあります。
それは「消費税増税施行日の半年前の指定日の前日である、2019年3月31日までに工事請負契約を完了していた場合」です。
注文住宅では、土地探しから完成までに数ヶ月かかることが普通です。
プランを練り直したり、何かしらの理由で工事が途中でストップしたりすると、引き渡し時は予測がつかなくなります。
それなのに引き渡し時で消費税率が変わるとなると、安心して契約を結べませんよね。
そこで法律が変わる時の不利益を減らすため、特別に「経過措置」が適用されるのです。
つまり2019(平成31)年3月31日までに注文住宅の工事請負契約さえ終わっていれば、引き渡し時期がいつになろうと、減税措置が適用されて、消費税は8％になります。
なお、注文住宅以外でも、マンションや建売分譲住宅等の売買契約でも、注文者が壁の色またはドアの形状等について特別の注文を付すことができることとなっている場合には、同様の経過措置が適用されます。
参考：すまい給付金「消費税率引上げに伴う住宅に関する経過措置」
減税措置とは？
次に「減税措置」ですが
- 「住宅エコポイント」の復活
- 「住宅ローン減税」の拡充
- 「すまい給付金」の拡大
などが検討されています。
１）住宅エコポイントとは
住宅エコポイントとは、一定の省エネ性能を有する住宅の新築やエコリフォームに対してもらえるポイントです。
省エネ住宅ポイント制度で発行されるポイントで、様々な商品と交換できます。
住宅エコポイントは、2009年以降、経済対策として３回実施されています。
当時は１ポイント１円相当として追加の住宅工事に使える他、商品券、プリペイドカードなどと交換できる仕組みでした。
国土交通省と財務省は、前回同様の制度を拡充して復活させます。
次世代住宅ポイント制度
増税後に省エネ住宅などを購入・改修した人にポイントが付与される「次世代住宅ポイント制度」に1300億円が計上されることになりました。
ポイント付与の対象も広がり、
- エコ住宅（省エネ性能の高い住宅）
- 長持ち住宅（耐久性等の高い住宅）
- 耐震住宅（耐震性能の高い住宅）＊ 追加
- バリアフリー住宅（バリアフリー性能の高い住宅）＊ 追加
の新築に対しては、一戸あたり最大35万ポイント（35万円相当）が付与されます。
このポイントはエコ家電などと交換できます。
２）住宅ローン減税とは
| 居住の用に供した年 | 控除期間 | 各年の控除額の計算 （控除限度額） |
|---|---|---|
| 平成24年1月1日から 平成24年12月31日まで |
10年 | 年末残高等×1% （30万円） |
| 平成25年1月1日から 平成25年12月31日まで |
10年 | 年末残高等×1% （20万円） |
| 平成26年1月1日から 平成33年12月31日まで |
10年 | 年末残高等×1% （40万円） |
消費税の増税に伴い拡充されてきたのが、住宅ローン減税です。
入居した年の年度末の確定申告の際に「住宅借入金等特別控除」つまり「住宅ローン控除」の申請を行うと、所得税や住民税が減税される制度です。
平成26年4月に安倍首相が消費税が8%に引き上げた際には、年間で最大40万円、10年間で最大400万円の所得税が減税される内容へと拡充されました。
今回の10%の消費税増税に対応した住宅ローン減税の内容は、以下の通りです。
住宅ローンの控除期間が13年に延長
消費税が引き上げられる2019年10月1日から2021年12月31日までに入居する新居に限り、住宅ローン減税の控除期間が13年間へと、3年間延長されることになりました。
当初の10年間は現在と同じ仕組みですが、11年目以降の3年間は、毎年、
- 建物購入価格（最大4000万円）の2％を3等分した額
- 年末の住宅ローン残高の1%分の額（最大40万円）
とを比べ、少ない方の額が所得税や住民税から控除されます。
【例】
3000万円で新居を購入し、11年目の住宅ローン残高が1000万円の場合
| 建物購入価格の2％を3等分した額 | 3000万円 × 2% ÷ 3 = 20万円 |
| 年末の住宅ローン残高の1%分の額 | 1000万円 × 1% = 10万円 |
少ない方、つまり年末の住宅ローン残高の1%分の額である10万円分だけ所得税や住民税が減税されます。
３）すまい給付金とは
すまい給付金とは、消費税率引上げによる住宅購入者の負担を緩和するため、国から現金が給付される制度です。
前述の住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除される仕組みなので、収入が低いほど、住宅ローン減税の効果は小さくなります。
そこで、すまい給付金制度では、住宅ローン減税の効果が十分に及ばない、収入が一定以下の層に対して現金を給付することで、住宅ローン減税と併せて増税による負担の軽減を図ります。
このため収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。
公式サイトには、もらえる給付金額が計算できるシミュレーションページもありますが、以下が目安となります。
消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。
引用：国土交通省「すまい給付金」
給付金を受け取るためには、所定の申請手続きが必要です。
すまい給付金制度は2021年12月までの制度で、2021年12月までに入居が完了しないと給付金は貰えません。
ただ
消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円
とあるように、収入が一定以上を超えてる場合、消費税が10％になってから購入した方がお得なこともあります。
すまい給付金は収入やタイミングよって給付額が変わってくるので、制度の利用を考えている方は、専門家に相談しつつ、計画的に家づくりを行ってください。
注文住宅は消費税増税の影響を最小限に抑えて購入しよう
以上「経過措置」と「減税措置」を中心に、消費税増税の影響を最小限に抑えて注文住宅を購入する方法をご紹介しました。
減税措置については自動的に適用されるわけではありません。
どれも自ら申請手続きを行う必要があるので、利用したい制度がある場合には手続きを忘れないようにしてください。
なお経過措置の影響で7~10月は駆け込み需要のピークが予測されます。
2014年に消費税が5％から8％に増税された時も駆け込み需要の影響で、建築業界全体が深刻な職人不足・建築資材不足・塗料不足に陥りました。
同様にキッチン・トイレ・浴室などもメーカーの製造が追いつかず、契約は交わしたものの工事がなかなか始まらなかったり、終わらなかったりという状況が数カ月続きました。
注文住宅は一生に一度の高い買い物なので、打ち合わせ不足のまま慌てて契約すると、のちのち後悔してしまうことが出てくるとも言い切れません。
また人気のハウスメーカーや工務店はどんどん予約が埋まっていきますので、情報収拾は早めに始めた方が、土地探しや設計相談などを落ち着いて行えます。